09.03.2021 – Договор участия в долевом строительстве: условия и порядок заключения

Договор участия в долевом строительстве: условия и порядок заключения

1. Условия привлечения специализированным застройщиком денежных средств граждан

С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства возможно при соблюдении, в частности, следующих условий:

- застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов и наименование которого содержит слова «специализированный застройщик», за исключением случаев, установленных законом;

- получено разрешение на строительство;

- проектная декларация соответствующим образом опубликована;

- зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

- застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;

- застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств, а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;

- застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;

- застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;

- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

- сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

- у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год;

- застройщик производит отчисления в компенсационный фонд (за исключением установленных законом случаев).

Следует учитывать, что не все вышеуказанные положения применяются, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018. Кроме того, существуют также особенности применения требований к застройщику при заключении ДДУ с использованием счетов эскроу, которые зависят в том числе от того, до или после 01.07.2018 получено разрешение на строительство.

2. Объект долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства.

Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают основные характеристики помещения и многоквартирного дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора – это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства

Гарантийный срок не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет – на инженерное и технологическое оборудование.

При этом условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны.

5. Условия привлечения денежных средств участников долевого строительства

Договор должен содержать одно из следующих условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства:

- исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

- размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, договор должен также устанавливать обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора до ввода дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Заключение договоров участия в долевом строительстве при условии исполнения застройщиком обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд возможно при наличии заключения контролирующего органа о соответствии многоквартирного дома или иного объекта недвижимости установленным критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу.

6. Условие о залоге прав требования участника долевого строительства

Если цена договора участия в долевом строительстве оплачивается участником долевого строительства полностью или частично с привлечением кредитных или заемных средств, то права требования участника долевого строительства находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем). В указанном случае договор участия в долевом строительстве помимо других обязательных условий должен также содержать условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства.